A popularização do Airbnb transformou a forma como viajamos e como proprietários podem rentabilizar seus imóveis. Mas, se você pensa em alugar seu apartamento ou casa em condomínio por essa plataforma, uma dúvida crucial surge: preciso da autorização do condomínio?
Neste artigo, vamos entender o que diz a legislação brasileira sobre o tema, explicar o que é Airbnb, como ele surgiu e o que você precisa saber para evitar problemas e garantir que sua experiência como anfitrião seja tranquila e legal. Acompanhe!
O que é Airbnb?
O Airbnb é uma plataforma online que revolucionou o setor de hospedagem, conectando pessoas que desejam alugar seus espaços – sejam casas inteiras, apartamentos aconchegantes ou quartos privativos – com viajantes em busca de acomodações alternativas aos tradicionais hotéis.
A história dessa gigante começou em 2008, quando Brian Chesky e Joe Gebbia, em São Francisco, Califórnia, se viram com um problema: o aluguel caro e a necessidade de complementar a renda. A solução inusitada surgiu ao alugarem colchões infláveis em seu apartamento para participantes de uma conferência de design que lotou os hotéis da cidade. Essa experiência inicial, que incluía até mesmo café da manhã, deu origem ao nome original: “Airbed and Breakfast”.
O conceito simples e inovador rapidamente ganhou popularidade, oferecendo aos viajantes uma gama maior de opções de hospedagem, muitas vezes com preços mais acessíveis e a oportunidade de vivenciar a cidade como um local, em bairros residenciais e com a comodidade de um lar. A plataforma se expandiu globalmente de forma impressionante, impactando significativamente o turismo e o mercado imobiliário, tornando-se uma ferramenta poderosa tanto para viajantes quanto para proprietários.
Locação por Airbnb em Condomínios: Pode ou não pode?
Chegamos ao ponto crucial deste artigo: saber se há necessidade de autorização do condomínio para alugar seu imóvel pelo Airbnb.
Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações).
Inclusive Encontra-se em trâmite projeto de lei (PL n. 2.474/2019, de autoria do Senador Angelo Coronel) que propõe a alteração da Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, “para disciplinar a locação de imóveis residenciais por temporada por meio de plataformas de intermediação ou no âmbito da economia compartilhada”, fazendo inserir o art. 50-A ao referido estatuto legal.
Tradicionalmente, a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) regula as locações de imóveis urbanos residenciais e comerciais, focando em contratos mais longos. Dispõe a referida lei, que a locação por temporada é àquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias.
Nesse sentido, as locações por temporada via Airbnb, por serem de curta duração (short stay) e com características atípicas (eventualidade e transitoriedade), geralmente não se amoldam às locações por temporada previstas no artigo 48 da Lei de Locações.
O Código Civil (Lei nº 10.406/2002), por outro lado, apresenta artigos relevantes para a questão condominial. O artigo 1.336, inciso IV, estabelece o dever do condômino de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, ou seja, sendo a destinação residencial, isso não pode ser alterado pelo condômino. Já o artigo 1.337 trata das sanções que podem ser aplicadas em caso de descumprimento dos deveres condominiais.
No entanto, a peça-chave para determinar se você precisa ou não de autorização do condomínio é a Convenção Condominial.
- Convenção de Condomínio: Este documento, registrado em cartório, estabelece as regras gerais de uso da propriedade, incluindo a destinação das unidades (residencial, comercial, mista).
O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV)
O que decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ)?
O Superior Tribunal de Justiça, em decisão proferida nos autos do REsp 1819075- RS, publicado no Diário de Justiça Eletrônico de 27/05/2021, firmou entendimento no sentido de que o sistema de reserva de imóveis por meio de plataformas digitais do tipo “Airbnb” é caracterizado como espécie de contrato atípico de hospedagem e não se confunde com locação por temporada. Dessa forma, prevaleceu o entendimento de que essa nova modalidade atípica de hospedagem não se amolda às locações por temporada previstas no art. 48 da Lei nº 8.245/91.
Ou seja, a exploração econômica de unidades autônomas (apartamentos) mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio e, portanto, eventual utilização dessas plataformas demanda prévia autorização na Convenção do Condomínio.
Contudo, é importante ressaltar que a decisão proferida pelos Ministros do STJ em maio de 2021 não tem caráter vinculante, ou seja, vale apenas para o caso julgado. Embora a decisão possa nortear as decisões dos juízes de primeira e segunda instância, pontua-se que ainda não houve a formação de jurisprudência dominante sobre o tema. Tanto é que tema voltou ao STJ em abril de 2024 em mais um caso em que o condomínio tenta proibir a locação de unidades autônomas por temporada através de aplicativos como o Airbnb.
O que fazer antes de anunciar seu imóvel no Airbnb
Um ponto de preocupação frequente nos condomínios é o impacto do aumento do fluxo de pessoas estranhas nas áreas comuns, na segurança e no convívio entre os moradores.
Para evitar surpresas desagradáveis e garantir uma experiência tranquila, tanto para você quanto para os outros moradores do condomínio, siga estes passos antes de anunciar seu imóvel no Airbnb:
- Leia Atentamente a Convenção do Condomínio: Este é o passo mais importante. Dedique tempo para entender as regras do seu condomínio em relação à locação por temporada.
- Converse com o Síndico e a Administração: Busque informações diretamente com o síndico ou a administradora sobre a política do condomínio em relação a esse tipo de locação.
- Participe das Assembleias: Esteja presente nas assembleias gerais do condomínio, especialmente se o tema da locação por temporada estiver em pauta. Sua participação pode ser crucial para entender as discussões e defender seus interesses.
- Considere a Opinião dos Vizinhos: Uma boa relação com os vizinhos é fundamental. Converse com eles sobre sua intenção e esteja aberto a ouvir suas preocupações.
- Avalie os Riscos: Pondere sobre as possíveis consequências de descumprir as regras do condomínio, como multas e ações judiciais.
- Busque Orientação Jurídica: Em caso de dúvidas ou se a situação for controversa, é altamente recomendável consultar um advogado especializado em direito condominial para obter uma orientação precisa sobre o seu caso.
Conclusão
A locação de imóveis por meio do Airbnb em condomínios é uma realidade crescente, mas que exige atenção e respeito às normas condominiais. A autorização do condomínio é um ponto crucial e, na maioria das vezes, está definida na convenção. Ignorar essas regras pode trazer sérios problemas legais e prejudicar o convívio com os demais moradores.
Antes de embarcar na experiência de ser um anfitrião do Airbnb em seu condomínio, informe-se detalhadamente sobre as regras, converse com o síndico e, se necessário, busque orientação jurídica.
Precisa de ajuda para analisar a convenção do seu condomínio? Entre em contato conosco!
Leidiane Santana – Sócia e Advogada Sênior do Santana Advocacia.
