Descubra Tudo Sobre Esse Imposto e as possibilidades de descontos e isenção!
Comprar o primeiro imóvel é um marco emocionante, mas também envolve uma série de burocracias e custos que podem gerar dúvidas. Uma das perguntas mais comuns nesse momento é: preciso pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)?
Se você está nessa fase, este artigo é para você! Vamos desmistificar o ITBI, entender quando ele é devido, quem paga, quem tem direito à isenção e como solicitar esse benefício. Prepare-se para dominar esse tema e dar um passo mais seguro rumo à conquista do seu lar!
O Que é ITBI?
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado sempre que ocorre a transferência da propriedade de um imóvel, seja por compra e venda, doação, permuta ou outras formas de transmissão onerosa. Em outras palavras, ao adquirir um imóvel, você precisará pagar esse imposto para que a transação seja formalizada e o bem seja registrado em seu nome, requisito essencial para se tornar proprietário do imóvel.
A competência para instituir e cobrar esse imposto é dos municípios, ou seja, cada cidade pode definir suas alíquotas, dentro dos limites estabelecidos na legislação federal.
A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, que geralmente é determinado pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado. A alíquota do imposto varia de cidade para cidade, mas geralmente fica entre 2% e 3% do valor venal. Na cidade de São Paulo, a alíquota padrão é de 3% sobre o valor total da transação.
Importante: O ITBI é um imposto municipal, portanto, as regras e alíquotas podem variar significativamente entre os municípios. É fundamental consultar a legislação da sua cidade para obter informações precisas.
Quando o ITBI É Devido?
O ITBI é devido sempre que houver a transferência da propriedade imobiliária por ato oneroso intervivos. Isso significa que a obrigação de pagar o imposto surge no momento da transmissão da propriedade entre pessoas vivas, como na compra e venda.
Alguns exemplos de situações em que o ITBI é devido:
- Compra e venda de imóveis: Seja um imóvel novo ou usado, residencial ou comercial.
- Permuta de imóveis: Troca de um imóvel por outro.
- Cessão de direitos: Transferência de direitos sobre um imóvel.
- Adjudicação: Transferência da propriedade por decisão judicial.
- Arrematação em hasta pública: Aquisição de um imóvel em leilão judicial.
Atenção: A legislação brasileira prevê algumas exceções em que o ITBI não é devido, como na incorporação de imóveis ao patrimônio de uma empresa como forma de integralização de capital, ou na transmissão de bens em decorrência de fusão, cisão ou extinção de empresas.
Quem Paga o ITBI?
A legislação geralmente estabelece que o comprador do imóvel é o responsável pelo pagamento do ITBI. No entanto, a lei permite que as partes envolvidas na transação (comprador e vendedor) negociem e definam quem arcará com o custo do imposto. É importante que essa definição esteja clara no contrato de compra e venda.
Na prática, é muito comum que o comprador seja o responsável pelo pagamento do ITBI, especialmente em transações de compra e venda tradicionais.
Atenção: Não confunda o ITBI com o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), que é um imposto estadual, que incide quando há transferência de bens por herança e quando há doação de bens.
Quem Tem Direito à Isenção do ITBI?
Uma excelente notícia para quem está comprando o primeiro imóvel é que a legislação brasileira prevê a possibilidade de isenção e descontos no valor do ITBI para a aquisição da primeira moradia. No entanto, é crucial entender que a isenção e os descontos não são automáticos e estão sujeitos a algumas condições e requisitos estabelecidos pela legislação municipal.
1. Desconto no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SHF) – Lei nº 6.941/81
A Lei nº 6.941/81, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), prevê a redução de 50% nos emolumentos (taxas de cartório) relativos ao registro da primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo SFH.
Importante: Essa lei não estabelece um desconto direto no valor do ITBI, mas sim nas taxas de registro do imóvel. No entanto, o SFH geralmente está associado a condições facilitadas de financiamento para a compra da casa própria, o que pode indiretamente influenciar no valor total da transação.
Requisitos para o desconto nos emolumentos (SFH):
- Ser a primeira aquisição de imóvel para fins residenciais.
- O imóvel deve ser financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
2. Desconto e isenção no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) – Lei 11.977/09
O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), oferece condições ainda mais vantajosas para a aquisição da casa própria, incluindo benefícios relacionados ao ITBI, é o que dispõe os incisos I e II, do artigo 43 da Lei 11.977/2009.
Art. 43. Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em: (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
I – 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR e do FDS; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
II – 50% (cinquenta por cento) para os imóveis residenciais dos demais empreendimentos do PMCMV. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Na cidade de São Paulo, são isentas do ITBI as seguintes transmissões de bens ou direitos: (i) A primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação (Lei 11.632/1994); (ii) Primeira aquisição de imóvel ou Programa Minha Casa Minha Vida.
Geralmente, os requisitos para obter a isenção do ITBI para o primeiro imóvel incluem:
- Ser o primeiro imóvel: O comprador não pode ter outro imóvel registrado em seu nome.
- Destinação do imóvel: O imóvel adquirido deve ser destinado à moradia própria do comprador ou de sua família.
- Valor do imóvel: A legislação municipal geralmente estabelece um limite máximo para o valor do imóvel para que a isenção seja concedida. Esse valor varia de município para município.
Como Posso Solicitar Essa Isenção?
O processo para solicitar a isenção do ITBI geralmente envolve os seguintes passos:
- Reunir a documentação necessária: Geralmente são exigidos documentos pessoais do comprador (RG, CPF, comprovante de residência), comprovante de que é o primeiro imóvel (como declaração de imposto de renda negativa de propriedade imobiliária), e documentos do imóvel (matrícula, escritura).
- Preencher o formulário de solicitação: A prefeitura disponibiliza um formulário específico para solicitação de isenção do ITBI.
- Protocolar a solicitação na prefeitura: O formulário preenchido e a documentação devem ser entregues no setor responsável pelo ITBI na prefeitura.
- Acompanhar o processo: A prefeitura analisará a solicitação e poderá solicitar documentos adicionais ou informações complementares. É importante acompanhar o andamento do processo para garantir que tudo esteja correto.
Link para a Declaração para isenção do ITBI na cidade de São Paulo
Importante: É fundamental consultar a legislação municipal e a prefeitura de São Paulo para obter informações atualizadas sobre o ITBI, incluindo alíquotas, isenções e procedimentos para pagamento.
Dica: Em muitos casos, o próprio cartório de registro de imóveis pode orientar sobre o processo de solicitação de isenção e até mesmo auxiliar na protocolização dos documentos.
VEJA TAMBÉM: STJ Define regras para a base de cálculo do ITBI
Conclusão
Comprar o primeiro imóvel é um passo significativo, e entender os custos envolvidos, como o ITBI, é essencial para um planejamento financeiro adequado. A possibilidade de isenção para o primeiro imóvel é uma excelente oportunidade para aliviar esse custo, mas é fundamental estar atento aos requisitos e procedimentos específicos do seu município.
Não deixe de pesquisar a legislação da sua cidade e, se necessário, procure a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário. Com informação e planejamento, você poderá realizar o sonho da casa própria de forma mais tranquila e segura!
Santana Advocacia Soluções Jurídicas está à disposição para auxiliar você em todas as etapas da compra do seu primeiro imóvel. Entre em contato conosco para uma consultoria especializada!
