Entenda tudo sobre a ação renovatória, o instrumento jurídico essencial para garantir a continuidade do seu negócio em imóveis alugados, conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Saiba quem pode requerer, os requisitos, prazos e como proceder para renovar seu contrato de locação comercial.
Empresários que investem em um ponto comercial sabem que a localização e a fidelização da clientela são ativos valiosos do negócio. Em muitos casos, a permanência no mesmo imóvel é fundamental para a continuidade da empresa. No entanto, ao final do contrato de locação, o locador pode se recusar a renovar o contrato de forma amigável.
Nesse sentido, a mudança de local pode impactar negativamente a clientela, o faturamento e a própria identidade do negócio. Nesses casos, o ordenamento jurídico brasileiro oferece uma solução: a ação renovatória de contrato de locação comercial, prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
O que é a Ação Renovatória?
A ação renovatória é o meio judicial pelo qual o locatário de um imóvel comercial busca a renovação compulsória do contrato de locação, mesmo sem o consentimento do locador. Ela representa uma exceção ao princípio da autonomia da vontade contratual, sendo justificada pela proteção ao fundo de comércio desenvolvido pelo inquilino ao longo da vigência do contrato.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou pela justeza nas relações de locação comercial.
Esse instrumento processual tem por objetivo preservar o fundo de comércio, conceito jurídico que se refere ao valor agregado ao ponto comercial pela atuação contínua da empresa, incluindo clientela, reputação e localização estratégica. Através da ação renovatória, o locatário pode obter, judicialmente, a continuidade da locação, desde que preenchidos os requisitos estabelecidos na Lei do Inquilinato.
Fundamento legal da Ação Renovatória
A base legal da ação renovatória encontra-se nos artigos 51 a 57 e 71 a 75 da Lei do Inquilinato. Esses dispositivos estabelecem os requisitos, prazos e condições para que o locatário possa exercer esse direito. É crucial a análise detalhada desses artigos para compreender a extensão e os limites da renovação compulsória.
De acordo com o artigo 51 da Lei 8.245/91, o direito à renovação compulsória do contrato de locação comercial exige o cumprimento de três condições básicas: (i) que o contrato seja celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos contratuais atinja, no mínimo, cinco anos; e (iii) que o locatário exerça sua atividade empresarial no imóvel no mesmo ramo de forma contínua, por pelo menos três anos imediatamente anteriores ao ajuizamento da ação.
Além disso, o artigo 71 da mesma lei exige que a petição inicial da ação renovatória seja instruída com prova do exato cumprimento do contrato em curso, quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, e aceitação da fiança pelo fiador, entre outros requisitos.
Qual o Prazo para propor a Ação Renovatória?
Um aspecto técnico importante é o prazo para o ajuizamento da ação renovatória, que deve ser observado com rigor: dispõe o parágrafo quinto do artigo 51 da Lei do Inquilinato que o locatário deve ingressar com a ação no intervalo entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato vigente. Caso o prazo não seja respeitado, o direito à renovação compulsória é perdido, permitindo ao locador retomar o imóvel ao fim do contrato, ainda que o inquilino deseje permanecer.
Como funciona o processo judicial?
A ação renovatória tramita perante o Poder Judiciário e exige a representação por advogado. A petição inicial deve ser acompanhada de documentos que comprovem o preenchimento dos requisitos legais, como o contrato de locação, comprovantes de pagamento de aluguel, CNPJ, alvarás, notas fiscais e demais provas da atividade empresarial. Também é recomendável apresentar elementos que demonstrem o valor do fundo de comércio, como fluxo de clientes e investimentos realizados no ponto.
No curso da ação, o locatário deve apresentar uma proposta sobre o valor do novo aluguel, compatível com o valor de mercado. Caso não haja acordo entre as partes, o juiz poderá determinar a realização de perícia para avaliar o imóvel e estabelecer um valor justo de mercado, equilibrando os interesses do locador e do locatário.
Importante ressaltar que o locador pode se opor à renovação, podendo contestar o pedido de renovação desde que alegue e comprove a necessidade de uso próprio do imóvel, a realização de obras estruturais ou a inadimplência do locatário. Assim, se houver qualquer inadimplemento de obrigação legal ou contratual, tais como atraso no pagamento do aluguel, o locador poderá opor-se a renovação.
Quais as consequências da Ação Renovatória?
Se julgada procedente, a ação renovatória garante a renovação compulsória do contrato de locação por igual prazo ao do contrato anterior, mantendo as demais condições contratuais, exceto o valor do aluguel, que será fixado judicialmente ou por acordo entre as partes.
Caso a ação seja julgada improcedente, o locatário deverá desocupar o imóvel ao término do contrato, sob pena de despejo.
A ação renovatória, portanto, representa um instrumento de proteção ao empresário, que busca preservar a continuidade de seu negócio e evitar prejuízos decorrentes da perda do ponto comercial. No entanto, trata-se de um procedimento técnico, que exige análise jurídica detalhada e atuação estratégica para o sucesso da demanda.
Conclusão
A renovação de contrato de locação comercial por meio da ação renovatória é um direito garantido pela legislação brasileira, desde que observados os requisitos legais. Para empresários que valorizam o ponto comercial como ativo estratégico, conhecer esse instrumento e agir dentro dos prazos legais é essencial para proteger o negócio.
Se o seu contrato está próximo do vencimento, entre em contato com nossa equipe. Um advogado especialista em locações comerciais pode analisar seu caso e conduzir a ação renovatória com segurança jurídica e eficiência
Leidiane Santana – Sócia e Advogada Sênior do Santana Advocacia.
