Arrematar um imóvel em leilão judicial pode ser uma excelente oportunidade, mas é fundamental estar atento às responsabilidades que acompanham a arrematação, especialmente em relação aos débitos tributários.
A regra geral é a seguinte: o arrematante de um imóvel em hasta pública não é responsável pelos débitos tributários do antigo proprietário, como IPTU e ITR, anteriores à arrematação. Isso porque o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, sejam pagos com o valor que foi arrecadado na venda do imóvel, e não pelo arrematante. Assim, quem arremata um imóvel de leilão judicial fica livre dessas dívidas antigas.
Contudo, em que pese o Código Tributário Nacional ser elucidativo sobre o tema, se tornou praxe nos leilões realizados pelo Poder Judiciário previsão no edital atribuindo ao arrematante a obrigação de pagar as dívidas fiscais pendentes no imóvel. Nesse sentido, a questão foi tratada pelo Superior Tribunal de Justiça ao submeter a julgamento a seguinte questão: Tema Repetitivo 1134 – “Responsabilidade do arrematante pelos débitos tributários anteriores à arrematação, incidentes sobre o imóvel, em consequência de previsão em edital de leilão.”
O caso julgado, trata-se de Ação Ordinária objetivando a declaração de inexigibilidade, em relação ao adquirente, dos débitos de IPTU incidentes sobre imóvel alienado em hasta pública, cujos fatos geradores ocorreram anteriormente à data da arrematação. Nesse sentido, o relator do caso, Ministro Teodoro Silva Santos, entendeu que quando a aquisição do imóvel ocorrer mediante alienação judicial, a sub-rogação se operará sobre o preço ofertado, e não sobre o arrematante, que receberá o imóvel livre de quaisquer ônus. Nesse específico caso, a aquisição da propriedade dar-se-á na sua forma originária, visto que não há relação de causalidade entre o antigo proprietário do bem e o seu adquirente.
Em se tratando de venda em hasta pública, como a aquisição da propriedade que ocorre sem que exista prévia intermediação entre o proprietário anterior e o terceiro arrematante, o bem é incorporado ao patrimônio do adquirente livre de qualquer vício, gravame ou ônus tributário, estimulando dessa forma a arrematação de imóveis judicialmente leiloados e assegurando o pagamento do imposto que incide sobre o imóvel.
Tese jurídica firmada: Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da sua alienação.
A tese repetitiva ora fixada deverá ser aplicada aos leilões cujos editais sejam publicizados após a publicação da ata de julgamento do tema repetitivo, ressalvadas as ações judiciais ou pedidos administrativos pendentes de julgamento, em relação aos quais a aplicabilidade é imediata.
Leidiane Santana – Sócia e Advogada Sênior do Santana Advocacia.
