Em fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1.113 dos recursos repetitivos – Recurso Especial 1.937.821, para definir as seguintes questões: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI. Este julgamento não só esclareceu importantes aspectos da legislação tributária, mas também trouxe diretrizes para a correta aplicação e interpretação das normas que regem esses tributos, pois havia controvérsia jurídica envolvendo os dois impostos, os quais serão brevemente tratados a seguir.
O que é o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)?
Para compreender melhor a decisão do STJ, é essencial entender o que são os impostos IPTU e ITBI, sua natureza e seus impactos tanto para os contribuintes quanto para as administrações municipais.
IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) é um tributo de competência dos municípios, destinado à cobrança sobre a propriedade de bens imóveis localizados em áreas urbanas. Sua principal característica é que incide anualmente, sendo cobrado dos proprietários de imóveis urbanos, sejam eles residenciais, comerciais ou mistos. O Código Tributário Nacional em artigo 33, dispõe que o valor do IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, ou seja, o preço que ele teria no mercado se fosse vendido. O fato gerador é a propriedade do imóvel localizado em zona urbana, independentemente de qualquer negociação ou venda do bem.
Por sua vez, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto de competência estadual, que incide sobre a transmissão de bens imóveis. Ou seja, quando ocorre a venda ou doação de um imóvel, o ITBI é cobrado sobre o valor da transação. Sua base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos admitidos, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. A alíquota do ITBI varia conforme o município, mas o imposto tem como fato gerador o ato de transmissão da propriedade do imóvel.
O julgamento do Tema 1.113 do STJ
A jurisprudência pacífica do STJ é no sentido que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, em razão da diferença existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamentos desses impostos.
Nesse sentido, o STJ decidiu que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU. Isso porque, não obstante a lei se refira como base de cálculo do IPTU e o ITBI o “valor venal” (é o valor de venda, ou o valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou possam ser vendidas” (De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 27ª ed., p. 1.461, Rio de Janeiro, Forense, 2008), a apuração desse elemento quantitativo difere em relação aos dois impostos, notadamente diante da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento de cada um deles.
De acordo com o relator do recurso, o Ministro Gurgel de Faria, no IPTU, tributa-se a propriedade, lançando de ofício o imposto tendo por base de cálculo a Planta Genérica de Valores aprovada pelo Poder Legislativo local, que considera aspectos mais amplos e objetivos como, por exemplo, a localização e a metragem do imóvel. Já no ITBI, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente considerado, que resulta de uma gama maior de fatores, motivo pelo qual o lançamento desse imposto se dá, originalmente e via de regra, por declaração do contribuinte, ressalvado o direito da fiscalização tributária de revisar o valor declarado, por meio instauração de processo administrativo.
Outrossim, o Tribunal Superior decidiu que não é legítima a adoção de valor venal de referência previamente estipulado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI. Verificou-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativos, pode sofrer mudanças diante das especificidades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação das partes que estão negociando. Em consequência, presume-se que o valor de mercado daquele específico imóvel corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte, com base no princípio da boa-fé, sendo que, reitera-se, essa presunção pode vir a ser afastada pelo fisco em regular processo administrativo.
Com o julgamento, a seção de direito público fixou três teses
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Conclusão
O julgamento do Tema 1.113 pelo STJ no Recurso Especial 1.937.821 teve um impacto significativo na interpretação da legislação tributária, especialmente no que tange à base de cálculo para cobrança do ITBI. A decisão consolidou a distinção entre o fato gerador de ambos os impostos, garantindo o ITBI é devido somente quando há efetiva transmissão do bem. Essa interpretação traz mais clareza e segurança jurídica para os contribuintes e evita possíveis litígios relacionados à aplicação desses tributos.
Importante destacar que a jurisprudência do STJ, ao ser consolidada com a decisão sobre o Tema 1.113, busca garantir que a tributação respeite o princípio da legalidade e a estrita aplicação dos fatos geradores previstos em lei. A decisão busca também evitar que o contribuinte seja onerado por uma interpretação excessivamente ampla da legislação, protegendo assim a segurança jurídica dos contribuintes e a estabilidade da arrecadação pública.
Leidiane Santana – Sócia e Advogada Sênior do Santana Advocacia
